南平XX公司拆迁补偿争议

法律分析备忘录

近期，福建南平XX公司（以下简称：被拆迁人）与南平市浦南高速南平城区连接线开发建设有限公司（以下简称：拆迁人）就拆迁补偿问题发生争议，现根据双方争议的焦点问题以及现行法律法规，提出以下分析意见，以供参考。

一、拆迁人存在违约事由

（一）拆迁人提供的拆迁补偿方案不符合协议约定

依据《拆迁补偿协议》第四条第二款，拆迁方负责安排被拆迁方参加土地竞拍活动，并促成被拆迁方取得《土地拍卖成交确认书》的约定，被拆迁人取得补偿土地的形式是拍卖出让方式，而并非目前拆迁人提供的挂牌出让方式。

根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二条，拍卖出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为；挂牌出让国有土地使用权：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。因此，拍卖出让国有土地使用权和挂牌出让国有土地使用权法律形式上存在根本不同。

根据《福建省国有土地使用权招标拍卖管理办法》第十六条规定：“中标人、竞得人应当在收到《中标通知书》或《拍卖成交确认书》之日起30日内与招标人、拍卖人签订《国有土地使用权出让合同书》”。同时，《福建省国有土地使用权挂牌交易管理办法》第十八条规定：“挂牌人应在确定竞得人之日起3个工作日内，向竞得人发出《国有土地使用权挂牌竞买成交通知书》”的规定，因此，拍卖出让国有土地使用权和挂牌出让国有土地使用权的取得在法律文件的确认形式上也有本质的区别。

（二）《拆迁补偿协议》约定的“详规图纸”应符合国有土地使用权拍卖的基本要求

    《合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。《拆迁补偿协议》的“详规图纸”尽管没有明确约定，但是根据《福建省国有土地使用权招标拍卖管理办法》第十条：“招标人、拍卖人根据招标、拍卖方案制定招标文件或者拍卖文件。招标、拍卖文件应当载明下列内容：（一）招标或拍卖地块的位置、现状、面积、使用年限、用途、规划设计条件（包括容积率、绿地率和建筑密度等）”的规定，“详规图纸”都应包括且不限于以上的内容。无论从土地使用权取得的法定程序还是订立拆迁补偿协议的目的来看，拆迁方仅仅提供水东片区《规划设计图》不仅内容缺失，不符合法律文件的基本要求。而且，《规划设计图》理应在提交被拆迁人之前就应当得到政府主管部门的认可，该图纸上关于容积率、绿地率和建筑密度等指标应当同国有土地使用权拍卖时公告的技术指标完全一致,否则，拆迁人提交的《规划设计图》就形同废纸，没有任何法律约束力。

（三）双方已书面确认了“详规图纸”的具体内容

   《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第十一条规定：书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。即使是简单的《规划设计图》，只要其载明了与协议有关的，如容积率，建筑密度等内容，该《规划设计图》可以视为对《拆迁补偿协议》第四条第四款第三项“详规图纸”的具体内容的补充和完善，同时，被拆迁人也已书面予以确认和同意，该条款在内容上已发生了变更。因此，挂牌出让公告的内容与被拆迁人所确认的图纸上的备注说明存在根本差异，拆迁人的违约行为是显而易见的。

二、被拆迁人可选择的应对方式

目前，双方对于争议分歧较大，但是这样的分歧是基于拆迁人明显违约的事实而产生的。虽然如此，现阶段仍需要相互沟通、协商寻求适当的解决方案。如无法达成共识，可以酌情考虑参考以下方式解决争议。

    第一种方式：拒绝参加挂牌竞买。如拆迁人仍未能按照协议提供符合协议约定的拆迁补偿方案，则主张货币补偿。

    根据《拆迁补偿协议》第四条第六款第三阶段的实施步骤和第六条第三款,《拆迁补偿补充协议》第一条的约定，以及上述拆迁人违约事实的分析，如果拆迁人在任意变更协议，明显违约的情况下，要求被拆迁人参加当前的挂牌竞买，被拆迁人可以酌情考虑拒绝参加竞买。如果在2008年8月31日前，拆迁人仍无法完整履行协议，则被拆迁人可以依据《拆迁补偿补充协议》第一条的约定，主张货币补偿。

此方式的优点：不会造成既成事实的不利结果，如果拆迁人有异议必须考虑通过诉讼途径解决争议。

此方式的风险：根据《合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于拆迁人确实存在履行义务不符合约定的情形，被拆迁人原则上有权拒绝履行相应的义务。但是，《合同法》第一百二十条也规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”如果被拆迁人拒绝履行相应的义务，则也有被认为存在违约行为的可能。假如这种可能在诉讼中出现，司法机关则会要求双方互相承担违约责任。

    第二种方式：接受拆迁人现有的拆迁补偿方案，待取得地块后，再以拆迁人违约事由向其主张权利。

此方式的优点：对于被拆迁人而言可以规避《合同法》第一百二十条的风险，将不需要承担违约责任。

    此方式的风险：目前拆迁人提供挂牌转让的地块不具有可用性，被拆迁人如被动接受，则权利将受到严重侵害。如果被拆迁人在取得地块后，无法再与拆迁人另行达成补偿协议，则主张权利的手段只能是主动提起诉讼，风险不可忽视。

三、非法律因素不应忽视

虽然拆迁人名义上属于有限责任公司的民事主体，且明显违反《拆迁补偿协议》的约定，但是，由于其承担的建设项目的特殊性以及政府的背景等因素，不可避免与政府部门有着千丝万缕的联系，被拆迁人在非法律因素方面处于不利或劣势地位。希望被拆迁人充分注意。

                                      福建国富律师事务所南平分所律师 胡雄善 金涛

                                                      二00八年七月二十五日