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百姓最关注的物权法问题三:落户分红         ★★★
百姓最关注的物权法问题三:落户分红
副标题:
作者:杨名跨 文章来源:中国律师网 点击数:3612 更新时间:2007-12-18 11:44:41
   案例一:业主陈某某为了孩子的读书问题,特意在昆明市内的另一区属范围内购买一套二手房产,并依法办理了过户登记手续,从物权异动的公示效力上而言,其依法取得了房产的所有权,是完全地、排他的物权权属主体。但是,这并不表明她购买该房产的真正合同目的能够达到,因为只有其能够证明其户口是在该区范围内,才能使其孩子正常进入其理想中的学校,因此,当她去办理户口登记时,却被派出所的工作人员告知,因原来住户的户口没有迁出,故她家的户口无法落户。为此,她又去找原房主,要求原房主迁出户口,以便其办理落户事宜。可原房主却说,我现在根本就没有其他去处,所以无法迁出。为此,陈某特意咨询律师,她该怎么办?

  案例二:李小姐来电询问,她们一家是某村村民(城中村),其父刑满释放后,在公安机关的协调下,终于办理了落户手续,但村民组却一直拒绝向其父分红,询问该如何处理。

  案例三:崔某系云南某县农民,但已经在昆明打工多年,后因与一昆明女结婚,故为孩子落户及其他方面的方便,便在夫人要求下,把户口迁到了昆明(同样是城中村),但是,村民组的“领导”却拒绝给他及女儿分红。因为其他类似的情况都享有分红的权利,崔某便起诉至法院要求支持其正当权益。但却遭到二审法院驳回。理由竟然是区政府关于该村股份化改革的文件中,明确规定了相应的入股时间,超过该期限转入户口或者出生的,便不享有相应权利。而且,该生效判决还特别指明,即使其他人获得了分红,那也是村民委员会违反区政府股份化改革政策的的行为,崔某及其女儿不能以他人存在的违法行为,来主张自己享有“合法”权益。这就是昆明中院的态度。

  本人的意见是:

  关于陈女士购买二手房无法落户的问题,据笔者了解和查询,这在我国目前的社会状态下,是二手房交易中普遍存在的一个问题,国内很多地方都存在这种现象,一手房通常不存在这样的问题。但是,根据目前很多城市政府出台的户籍政策,原则上只要购买了房子,有固定住所,通常都可以解决其户口问题。问题是,根据一房一户这一不成文的做法,在二手房交易中,如果原房主拒绝迁出,或者其根本就没有去处的情况下,究竟该怎么办?

  根据我国20世纪50年代出台,但一直沿用至今的《中华人民共和国户口登记条例》之规定:“公民应当在经常居住的地方登记为常住人口,一个公民只能在一个地方登记为常住人口。” “中华人民共和国公民,都应当依照本条例的规定履行户口登记。”、“户口登记机关应当设立户口登记簿。应当每户发给一本户口簿。”、“户口登记以户为单位。同主管人共同居住一处的立为一户,以主管人为户主。”等等。根据近年来国家关于户籍改革的相关精神,事实上在从农村转移至城市的户口变迁中,很大一部分都是通过购置房产而过渡转移的。因此,房产问题直接与户口落户息息相关。虽然随着改革的进行,城乡之间在相关福利上的差别已经与十多年前大相径庭,但有关孩子就学、社会保障方面,却关系重大。

  对于这类问题,我个人认为,这个问题是物权法第二条规定的“因物的利用而产生的民事法律关系”。可以通过当事人自决,以及法律途径两种方式加以解决。

  关于购房合同当事人之自决问题,我想广大合同当事人可以在签订购房合同时就对户口问题给以充分重视,并专条约定,必须在原房主迁出后,才能视为原房主完全、全面地履行了合同义务,购买方才能支付全部房款。并可约定房屋出卖方一旦没有完成其迁户(口)义务,从而导致购买人无法正常落户,就将承担相当数额的违约金责任,以促使其积极履行。这样如果房屋出卖方违约,可通过违约条款对其进行约束,从而促使其积极配合履行。

  如果没有约定,或者约定不明确,那该怎么办呢?我想根据现行法律和政策,同样可以进行主张。具体可通过两种法律途径。一是民事诉讼途径,可将自己作为物权人的身份,要求非物权人迁出特定物权项下的户口,以便自己行使完全的物权权能。法院在处理时,事实上也可以根据《户口登记条例》的规定和近年来的相关政策,责令非物权人将户口迁出。没有落实户口去处的,可以以集体户口,或者城市人才交易中心的临时户口等方式,责令非物权人自行将自己的户口变迁成集体户口或者临时户口。也可以根据上述户口登记条例中关于公民应当在其常住地落户的规定,尤其是当地人民政府有关户籍政策中,只要购买房产就可办理落户手续的规定,要求登记机关依法履行户口登记的行政行为,如遭到拒绝,可以行政不作为起诉。至于原房主是继续挂靠该户,还是采取前述的集体户口、临时户口办法进行处理,那就由登记机关去自己解决吧。这主要是基于“不能由于国家法律规范上的缺失和疏漏,就把由此带来的不利因素由当事人承担”的基本考量。也可以促使国家根据社会现实,对类似情况在强调保护物权人物权利益的情况下,对此类现象尽快作出明确的法律规定。

  关于李小姐及崔先生分红的事。事实上是很多城中村存在的一个普遍性问题。也是由于近年来城市化发展过程中,由于农民承包经营的土地被城市化过程中征用后,出现的一个新问题。我认为,李小姐、崔先生两人所遇到的问题,根据现行法律完全可以解决。因为村民集体所有权是一种典型的成员权、身份权,即只要是某村民集体中的成员,拥有该村民集体成员的身份,就应当当然享有相应的权利。我国《物权法》第59条规定:“农民集体所有的不动产和动产,属于本集体成员集体所有。”
  
  实践中,很多农村集体经济组织都投资兴办企业,一方面实现共同致富,另一方面也解决了大量农业剩余劳动力的就业问题。集体出资的企业收益属集体成员所有。如果将企业出让或者抵押的,也须经过本集体成员讨论决定,不能由该企业负责人或者集体管理人擅自作主。因此,根据集体所有的财产所产生的收益进行分红时,相关集体组织范围内的所有成员当然应当享有相应的权利。所以,当崔某手持昆明中院的判决来向我咨询时,真让我感到哭笑不得。因为如果这样的判决能够成立,最简单的一个道理就是:这个村的村民再也不要结婚生子,再也不要繁衍延续了,现有股民享有的股民权益就由他们以后带入棺材吧。说得直白一点:就是断子绝孙。因为凡是1999年12月31日以后出生或者迁入的人员,虽然可以成为该集体组织的成员,但不得成为该村民集体股份合作社的股民,都不得享有相应的股民分红权益。而且,尤其让人不可理喻的是,该判决自始至终没有引用国家任何实体法律的相关规定,而是仅仅根据昆明市官渡区委、区政府《关于深化城郊农村集体资产经营管理体制改革的实施办法》作为其判决依据,认为当事人是在股份合作社成立后才迁入,故不具有股民身份,便据此认定一审适用的《民法通则》及《村民委员会组织法》中的相关条款是错误的,从而撤销一审判决,驳回当事人的请求。据说具体办案的法官是有苦衷的,但无论领导如何干预,这个判决确实让人匪夷所思。因为这完全违反了《宪法》规定的“公民在法律面前一律平等”及“国家尊重和保护人权”的基本原则,置当事人的基本生存权--我国政府主张的最基本人权于不顾。也完全违背了前述《物权法》、《村民委员会组织法》、《土地承包法》等法律中有关法律规则的具体规定。
  
  总之,任何有关民生的规定包括法律规定,都应当体现法律的基本价值追求--公平正义。因此,在具体案件的裁判过程中,不要说根本不能成为法源的地方区级政府作出的、且明显违法的文件,即使是国家法律,如果在具体案件中进行引用会严重违反“个案正义”之精神,都可依法排除适用。
  
  但愿上述落户分红这些与民休戚相关的问题不再成为问题。

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