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近期胜诉的民事案件(八)【金 涛】         ★★★
近期胜诉的民事案件(八)【金 涛】
副标题:
作者:金 涛 文章来源:本站原创 点击数:3528 更新时间:2011-04-24 00:18:10

简介2009年12月28日,被告C**及南平市延平区**山庄与被告福建南平**房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》,将原告房屋非法出租。原告经多次催告无果,诉至法院,法院依法判决支持原告的诉讼请求

代 理 词

审判长:

根据《民事诉讼法》的规定,我受陈**等四原告的委托,经福建国富(南平)律师事务所指派,担任诉讼代理人,参加诉讼活动。现根据双方质证及庭审调查情况,发表以下代理意见:

    一、三被告之间签订的《房屋租赁合同》不符合法定要件,该合同无效

   《物权法》第39条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。根据四原告提供的房屋产权权属证明,可以证实四原告系南平市****号(**路3K-500米北侧山上)房屋所有权人。

    四原告常年在外务工,其居住地也离涉案房屋甚远,涉案房屋原计划整体出租。2009年3月,因原**山庄经营场地处于**变电站的高压线下,经营过程中存在危险,新租赁的**花园店面也尚未交付。因此,被告**山庄业主Y**向四原告提出借用涉案房屋作为过渡用房。因为是亲属关系,四原告口头同意将涉案房屋无偿借给C**Y**临时使用。为了工商变更经营场所需要,陈**Y**于2009年3月20日签订《房屋租赁合同》,将涉案房屋101、201、301房间租赁给Y**,作为临时经营场所,但陈**未收取任何费用。

2009年12月28日,被告C**及南平市延平区**山庄与被告福建南平**房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》,将原告房屋非法出租。2010年底,陈**从他人处知悉涉案房屋已被非法出租。随后,陈**将涉案房屋被非法出租的情况陆续通知了仍在异地的另外三个原告。

此后,四原告曾多次口头与被告福建南平**房地产开发有限公司协商,并书面致函该公司,要求其退出非法占用的房屋。原告陈**口头通知Y**解除合同,Y**也表示同意。《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。本案中,被告C**及南平市延平区**山庄将原告房屋出租他人的行为,四原告事先并不知情,更未同意和授权。四原告作为权利人在得知权利被侵害后以口头和书面催告以及提起诉讼的方式明确拒绝追认三被告的行为。因此,三被告之间签订的《房屋租赁合同》未有效成立,该合同无效。

二、三被告在缔约及履行合同过程中,存在明显的过错

被告C****山庄在明知自己对涉案房屋无产权且无取得委托授权的情况下擅自与他人签订租赁合同,违背了诚实信用的基本原则。

被告福建南平**房地产开发有限公司作为房地产开发企业理应知晓基本的法律常识,本应遵循诚实守信的原则,充分履行谨慎注意的合同审查义务。但从庭审调查情况可以知悉,该公司在签订租赁合同之前,已经知道被告C**Y**均不是出租房屋的产权人,仍与其签订房屋租赁合同,在缔约合同过程中存在明显过程。在四原告口头通知、书面致函对租赁合同不予追认的情况下,仍强行占用原告的房屋,其侵权行为已经损害了四原告的财产权益。

    三、被告福建南平**房地产开发有限公司的抗辩事由依法不能成立

三被告之间签订的《房屋租赁合同》并非**山庄经营场所租赁合同。如果是租赁经营场所,**公司只需要依据三被告的《房屋租赁合同》即可办理企业登记,何须伪造陈**签字的《房屋租赁合同》?即便是经营场所租赁,实质上也就是房屋租赁,**公司也应当审查出租人的权利来源,审查出租人是否有权处分,是否有约定的转租权。而且,**公司所使用的原屋内物品,均为四原告所有。因此,可以认定**公司在订立合同之时,就明知其行为的违法性。

由此可见,被告C****山庄是以自己的名义与**公司订立合同,而不是以四原告的名义实施代理行为。在上述两被告没有出示产权证明,没有取得产权人授权委托的情况下,**公司没有任何法定事由能够相信出租人有代理权。**公司订立合同时没有尽到谨慎注意义务,而且在明知出租人不是产权人、没有代理权、转租权的情况下,仍然与两被告订立合同,主观上具有明显过错。三被告的违法行为未得到原告的追认,其订立的合同不具备生效要件。

综上所述,四原告的诉讼请求符合法律规定,应予支持。请合议庭依法判决支持四原告的诉讼请求。

                              

                           代理人:金 涛

                        二0一一年三月二十一日                      

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