| 百姓最关注的物权法问题一：建筑物区分所有权 |
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| 作者：杨名跨 文章来源：中国律师网 点击数：4236 更新时间：2007-12-18 11:39:14 |
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我国首部《物权法》已经于２００７年１０月１日起正式施行。在１０月８日长假结束后，昆明《都市时报》组织采写了《关注物权法》的系列文章，并邀请本人多次解答广大群众的来电咨询。通过这一系列的活动，本人至今共计接听解答了五十余例咨询电话或来访人员，现就物权法颁布后，百姓最关注的物权法问题作一归纳，供广大网友借鉴。
在物权法讨论过程中，就有学者形象地表示：“一个人可以一辈子不结婚，但不可能一辈子不购置物业。”而购置物业，必然会产生相应的物权法律关系，由此可见，物权法之于公民生活之重要和不可或缺。当今时代，我国正处于社会的大发展之中，城市化步伐正在大步向前。因此，就城镇居民的日常生活而言，有关房产的事宜无疑是与百姓的生活关系度最高的。
在本人已经接听解答的五十余例物权法问题中，有关住房的问题达到了一半以上，其中主要集中在小区的车位、车库、公用绿地等问题上。主要表现在：一、车位、车库被开发商整体或者大部分卖给小区业主以外的其他人，导致业主无处停车；二是由于开发商将小区的车位全部出售，导致没有购买车位的业主无处租用车位；三是公用配套部分被物管出租给他人使用，致使业主权利受到严重影响；四是个别或者部分业主滥用业主“共有权”，私自在公用部分种菜栽花；等等。
案例一：甲小区共有一百余车位，由于小区居民嫌开发商制定的车位价格过高，故基本上没有采取购买形式使用车位，而普遍采取租用形式。１９９５年１０月，开发商便将未出售的６０余个车位一次性打包出售给小区业主以外的其他居民，该车位购买人反过来强调：小区居民要使用车位，就必须购买（而且还是高价），否则不得使用。为此，小区业主便以系小区购房户，自己享有优先权为由起诉至法院，要求认定开发商与他人签订的合同无效。但开发商以６０余个车位的购买人是一人独立购买了开发商投资开发的另一处房产，且所购房产达到５００余万元，故不存在“同等条件下的优先购买权”为由进行抗辩。法院采纳了开发商的抗辩，而驳回了小区业主的请求。
案例二：公民陈某反映，他们所在小区由于车位完全被开发商以出卖方式处分，故对于如他自己一样没有购买车位的人无处停车，而购买车位的人因没有住入小区而致车位长期空置，询问开发商是否可以将小区车位全部出售？
案例三：王女士反映，他们所在小区的物业管理人员将小区道路加盖成简易房间后，出租给他人作营业性使用，询问该如何处理？
案例四：张大爷将小区绿地草坪开挖后，用于自家种菜，小区其他业主前去制止，他却说，小区属于业主共有，我当然有一份，我在应当属于自己的那份土地上种菜，别人管不着。
等等，等等。
由于物权法是今年１０月１日后才正式生效，根据“法不溯既往”的基本法律原则，对于物权法实施之前的相关物业，已经按照当时的相关规定作出处理的，不再变动。这在王兆国副委员长向全国人民代表大会所作的《关于＜物权法＞草案的说明》中也已经作出了说明，而全国人大会议在审议物权法时，是同时对其说明进行审议的，也就是说，全国人大关于物权法草案的说明中提及的内容，同样具有法律效力。
但是，针对上述案例所反映的问题，我们都知道，在物权法之前，我国法律并没有“建筑物区分所有权”之说，但我要特别指出的是，物权法之前并不是没有其他规定可供参照与执行。针对物权法颁布之前已经处分了的车位车库问题，如案例一中反映的情况。事实上根据之前的《物业管理条例》是可以进行主张的。《物业管理条例》第１１条规定：“业主大会履行下列职责：……，……（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。”第５０条规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。” 第５８条规定：“建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”等规定，对于规划用于小区公用配套设施的部分，严格说来，开发商是没有处分权的。
根据《物业管理条例》之规定，要改变小区公用设施的使用性质和用途等，必须经过小区业主大会同意，否则即为侵权，可主张无效。因此，案例一中业主主张所谓的优先权，明显是没有对法律有一个基本的了解，尤其是在昆明市《城市居住区物业管理试行办法》中明确规定“小区车位、车库属于小区公共配套设施”的情况下，去如此主张，显然错误。事实上，业主完全可以以开发商向小区外的人出售车位，侵犯了车位、车库是属于小区业主共有的配套设施，该行为完全改变了小区车位、车库专属于业主公有共用的事实，使小区业主完整的物权受到严重影响为由，要求宣布其出售行为无效。
关于案例二中的问题，这确实是个值得思考的问题。一般而言，小区之所以为小区，就是其具有了小区必要的、基本的功能。而停放车辆，确是完整物权不可或缺的必要组成部分，也是每个小区在规划建设时都必须同时设计、同时报批、同时施工、同时投入使用的物权设施。但是，我国现行法律中，虽然规定车位、车库可以出售、附赠、或者出租。但是，对于一个小区究竟其车位、车库应当占有小区开发面积（或者住房套数）的比例是多少？以及可以买断产权的比例与车位总数的比例应当是多少？预留用作租用的车位、车库应当占有多少比例？车位、车库的价位如何确定（因为毕竟车位、车库是附着于业主依法取得土地使用权的土地之上的，而非独立于业主土地使用权之外，故在业主买房之后，车位如何定价，确实值得思考和研究）等等。对上述问题，我国现行的相关规范中却没有任何涉及，而小区业主现在没有买车、或者有车而不愿买断车位等问题，却是永远都可能存在的。因此，我们呼吁国家在出台物权法的配套法规时，应当在进行广泛调研的基础上（如小区居民的车辆拥有率），对上述问题有个交待，以使物权法真正具有生命力而得到有效施行。
关于案例三中述及的问题，我想这完全损害了业主的共有公用设施的决定权，也损害了业主的完整物权，无论是依物权法，还是依物业管理条例，都可以主张其侵权或者违约（依物业服务合同），而要求承担相应的民事法律责任。
案例四中的张大爷之行为，是典型的权利滥用，且也是对建筑物区分所有权中“业主共有权”的误读，业主大会或者获得授权的物业公司可依法制止，直至起诉排除侵权。
总之，涉及建筑物区分所有权的问题实在太多，如上述案例外的业主共同决定安装太阳能而遭到物管反对、安装防护网必须得到物管批准等等。确是物权法颁布后城市居民最最关心的首要问题。法律的生命力在于其可诉性，希望物权法的配套措施尽快跟上，并对存在的上述问题有所交待。 |
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