【案情简介】福州JH物业有限公司南平分公司、福州市RX房地产开发集团有限公司南平分公司与陈**之间房屋优先承租权纠纷一案，延平区人民法院于2008年11月19日作出（2008）延民初字第XXX号民事判决，一审判决驳回原告诉讼请求。

代 理 词

审判长、审判员：

根据《民事诉讼法》的有关规定，我受被告福州JH物业有限公司南平分公司及福州市RX房地产开发集团有限公司南平分公司的委托，经福建国富律师事务所南平分所指派，担任其诉讼代理人，参加诉讼活动。现发表如下代理意见：

一、优先承租权是附条件生效的民事法律行为,本案涉及的优先权先决条件并未生效,原告无权主张优先承租权

《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。因此，原承租人在合同到期要求续签租赁合同以及“同等条件”为前提是主张优先承租权的两个重要先决条件，二者需同时满足，缺一不可。

原告提交的《商铺租赁合同》表明双方租赁合同已于2007年10月10日履行届满，原告并未举证其在合同到期后已向被告提出续约申请。而被告提交的《通知书》上已经载明，原告已知悉被告在合同到期后不再与其续约，并书面签字予以确认。由此可见，原告已自愿放弃要求续签合同的权利。

优先承租权中的“同等条件”是指原出租人与第三人经过要约、承诺阶段就租赁的交易事项达成合意。原告提交所谓招商广告的证据，仅能表明被告就商铺租赁事宜向不特定第三人发出了要约邀请，与优先承租权中的“同等条件”毫无关联。且原告没有也不可能证明“同等条件”的客观事实存在。

因此，在优先承租权成立的先决条件均未生效的情况下，原告无权主张优先承租权。

    二、原告合同履行期间根本违约，且侵占被告商铺至今，严重侵害被告合法权益，被告有权排除原告续租人资格

原被告双方于2005年10月9日签订《商铺租赁合同》，被告在合同有效期间始终全面履行义务，而原告从缴纳租金的第一个月起就开始违约，在合同履行的24个月中，原告逾期缴纳15天以上的有19个月，其中逾期1个月以上的有5个月，最长的逾期54天，另有2个月逾期缴纳占用费达4个月以上，原告的根本违约行为始终处于持续状态。2007年7月23日，被告依据《商铺租赁合同》第六条约定，书面通知被告，决定合同期满后不再续租，届时将收回所租赁的商铺。原告也以书面签字确认。原告的上述违约事实及应承担的违约责任，延平区人民法院（2008）延民初字第***号民事判决已经给予充分认定。

2007年10月11日合同期满后，被告又多次通知原告，要求其退还所承租的商铺、结清所欠租金、违约金，原告虽在逾期4个月零25天、4个月零19天之后，分别缴纳了2007年10月11日至2007年12月10日的占用费，但此后至今被告再未缴纳任何款项，其侵权行为一直延续至今，严重侵害了被告合法权益。原告提交的收款收据及（2008）延民初字第953号民事判决已经对原告的侵权给予充分认定。原告的起诉状声称“被告收取两个月的租金”“双方的租赁关系处于不定期状态”与事实不符。试问原告既然认为双方已形成租赁关系，何来主张优先承租权之说？

    诚实守信是民事活动最基本的原则，《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”虽然原《租赁合同》约定优先权，但原告作为商铺的原承租人，合同履行期间始终违约，毫无信用可言；又利用使用商铺的便利，强占商铺至今，严重损害被告的合法权益。代理人认为优先承租权的确认，需要平衡和保障出租人最基本的权益。即使在新一轮的招商活动中，出租人也会将诚实守信作为评议承租人是否适格的重要标准。根据原告的信用情况，被告有权排除原告续租人资格。

    综上，本案优先承租权的先决条件并未生效,原告无权主张优先承租权。原告合同履行期间根本违约，且侵占被告商铺至今，严重侵害被告合法权益。被告有权排除原告续租人资格。原告所主张的优先承租权，没有事实依据和法律根据。代理人请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。

以上代理意见，恳请法庭采纳。