胡雄善 金 涛：民事代理 连胜三局

[案情简介]

CXX租赁XX物业有限公司的店面，期限届满后，拒不退还，且长期拖欠租金、占用费及违约金，XX物业有限公司出于无奈，遂向延平区人民法院提起诉讼，要求判决CXX退还店面、支付拖欠的租金、占用费及违约金，并没收保证金15000元。延平区人民法院于2008年7月20日，以（2008）延民初字第953号《民事判决书》作出一审判决，除违约金减为6000元外，支持了原告XX物业有限公司的其他全部诉讼主张。一审宣判后，被告CXX不服，提起上诉，2008年10月20日，南平市中级人民法院以（2008）南民终字第599号《民事判决书》作出终审判决，驳回CXX的上诉，再次支持了原告XX物业有限公司的全部诉讼主张。一、二审败诉后，CXX仍不服，遂以对该店面享有优先续租权为由，第三次向延平区人民法院提起用益物权纠纷诉讼，2008年11月19日延平区人民法院以（2008）延民初字第1742号民事判决书，驳回CXX的全部诉讼请求，胡雄善、金涛律师代理的XX物业有限公司第三次胜诉。

第一局：代 理 词

[说明]

延平区人民法院于2008年7月20日，以（2008）延民初字第953号《民事判决书》作出一审判决，除违约金减为6000元外，支持了原告XX物业有限公司的其他全部诉讼主张。

审判长、审判员：

根据《民事诉讼法》的有关规定，我受原告XX物业有限公司的委托，经福建国富律师事务所南平分所指派，担任其诉讼代理人，参加诉讼活动。现发表如下代理意见：

一、原告主体适格，合法权益依法应当得到保护。

1、原告依法享有对讼争商铺的代管权和收益权。

XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）与原告签订的虽然是《委托代管店面合同》，但我们不能以合同名称教条地判断法律关系。该合同第四条第4款约定“甲方在合同生效之日起按照规定向乙方提供以上店面，由乙方负责对外招商出租，所收的租金收入用于补贴本物业维护管理费用，盈亏由乙方自行负责”，表明XX公司已将讼争商铺的占有、使用、收益权能完全转让给了原告，尽管从形式上看是委托代管合同，但已超越了一般事务的委托代理关系，实质上包含了委托代管和不动产收益权转让两方面的内容。《物权法》第一百一十七条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”然而，被告却反复辩称：原告不是讼争商铺的所有人，无权直接提起诉讼。请问，国有土地使用权人在其土地管理权、使用权、收益权与他人发生讼争时，是否需要国土资源行政主管部门代表国家参与诉讼？显然，被告的理解是片面的、在法理上是解释不通的，故原告具有不动产用益物权人的主体资格是无可厚非的。

2、原告与本案有直接的利害关系。

根据《民事诉讼法》的有关规定，自己的或自己管理、支配的合法权益受到侵害或与他人发生争议，是判断能否成为适格当事人的重要标志之一。原告虽然不是讼争商铺的所有人，不享有该商铺的所有权，但却是该商铺的代管人，享有对商铺的代管权。代管权是与所有权相联系的独立的民事权利，不动产代管人虽不享有所有权，但却享有对代管不动产的管理、使用和收益的权利。本案被告的一系列违约行为和侵权行为既侵犯了讼争商铺所有人XX公司的所有权，也侵犯了原告的代管权、收益权。根据《民事诉讼法》第一百零八条，原告无论是作为讼争商铺代管人还是不动产用益物权人，都是本案争议的民事法律关系的主体，与本案的审理结果有着直接的利害关系。

3、被告以《合同法》第四百零二条作为抗辩理由于法无据。

被告代理人刻意回避该法条的但书部分，即“但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。如前所述，原、被告双方订立的《商铺租赁合同》其实质要件已经表明原告的合同主体身份是房屋代管人和不动产收益权人，具有独立的民事权能，其订立合同后所产生的收益和风险全部由原告自行承担，故不能适用合同法第四百零二条关于隐名代理的规定，被告对该法条的理解是片面的、错误的。

二、被告无视合同约定，自始至终逾期缴纳租金，并构成了根本违约。

《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。” 第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《商铺租赁合同》第八条约定，租金按月交付，承租方应于每月7日之前、一次性向出租方缴纳租金。但是，被告从缴纳租金的第一个月起就开始违约，第一次交纳租金的时间是2005年12月7日，但被告整整拖延了19天，直到2005年12月26日才交。此后，每个月都逾期支付租金，在被告已经缴纳的24个月中，逾期缴纳15天以上的有19个月，其中逾期1个月以上的有5个月，最长的逾期54天，另有2个月逾期缴纳占用费达4个月以上，即被告逾期缴纳租金、占用费的违约行为始终处于持续状态。可见，被告关于基本按时缴纳租金，个别月份迟交一两天，不存在违约的答辩，完全不顾事实，信口雌黄。《商铺租赁合同》第九条约定“如乙方逾期交付租金达15天以上，甲方有权立即终止本合同”，据此，原告有权随时终止《商铺租赁合同》。

三、被告严重违约，应向原告承担违约责任。

《商铺租赁合同》第九条约定“如乙方逾期交付租金达15天以上，甲方有权立即终止本合同，乙方支付的合同保证金不予退还，乙方还需另外支付两个月的租金给甲方作为违约赔偿金”；第三十二条约定“乙方如有违反本合同规定的行为，甲方有权扣除保证金以补偿甲方因乙方违约而受到的损害。此外甲方还可以按照合同规定终止本合同，并要求乙方赔偿保证金不足的部分”。被告不履行合同义务，应当向原告承担违约责任：1、被告交付的15000元的合同保证金原告不予退还；2、被告应当按照两个月租金的标准向原告支付违约金16000元（即8000×2=16000）。

四、被告非法占用原告不动产（商铺），并拒付商铺占用费，严重侵犯原告合法权益，应承担全部赔偿责任。

《城市房屋租赁管理办法》第十条规定，“房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。”但是，被告在租赁期限届满前3个月并未向原告提出续租要求。2007年7月23日，原告依据《商铺租赁合同》第六条约定，书面通知被告，决定合同期满后不再续租，届时将收回所租赁的商铺，请被告提前做好撤场准备。《商铺租赁合同》第二十八条也约定“合同终止时，乙方保证按照甲方通知的时间，七日内撤离现场，办妥商铺移交手续。”2007年10月11日合同期满后，原告又多次通知被告，要求其退还所承租的商铺、结清所欠租金、违约金，被告虽在逾期4个月零25天、4个月零19天之后，分别缴纳了2007年10月11日至2007年12月10日的占用费，但此后至今被告再未缴纳任何款项，已再次构成侵权。被告拒不退出商铺，严重侵犯了原告的合法物权，造成原告的商铺至今无法正常使用，严重影响原告整体招商计划的实施，造成的损失难以估量！因此，被告除了应当向原告归还商铺外，还应按照8760元/月的标准向原告缴纳2007年12月11日至归还商铺之日的全部占用费。

五、被告的其他主张同样没有实事依据和法律依据。

1、被告所谓续签合同之说没有任何依据。

被告在答辩中提及的XX公司在招商时曾答应被告合同期满之后可以续签的所谓承诺，没有任何事实依据，纯属杜撰，被告未能就此提交相关的证据，应承担举证不能的不利后果。且根据《商铺租赁合同》第二十八条关于合同终止后承租方撤场的约定，租赁期满后，承租人必须归还商铺，否则就侵犯了原告的合法权益。《商铺租赁合同》第二十条约定：“乙方不论因何事由退出租赁商铺，除可移动的物品外，其余设施含装修，不得拆除。乙方亦无权要求甲方经济补偿。”可见，被告亦无权就装修问题提出任何主张。

2、原、被告之间始终不存在不定期租赁合同关系。

被告对于不定期租赁合同即《合同法》第二百三十六条租赁期限默示更新的规定，显然存在理解上的错误。鉴于租赁合同已于2007年10月11日终止，被告在非法占用讼争商铺四个多月之后的2008年3月4日和3月26日分别缴纳的只能是2007年10月11日至2007年12月10日的占用费，而绝不是租金。若原告收下该款项则被视为“不定期租赁合同关系”，若拒收该款项又会造成损失进一步扩大，岂不将诚实守信的原告逼入两难境地？从2007年12月10日以后，被告再未缴纳任何款项，所谓不定期租赁合同关系更是无从谈起！在没有任何合同关系的前提下，被告仍然强占商铺，拒不退出，公然侵犯原告合法权益，故被告违约、侵权的行为已是不争的事实。

3、被告关于承租优先权的主张与本案没有关联性。

被告主张的承租优先权与本案待审事实没有关联性，被告应在举证期限内提出反诉的主张。代理人建议法庭不予支持。

综上，被告CXX已经违背了诚实信用的民事活动基本原则，违反了《合同法》的相关规定及《商铺租赁合同》约定,严重侵犯了原告的合法权益，并构成根本违约，应当向原告承担全部违约责任和侵权责任。谨此，代理人恳请法院依法判决被告：

归还XX路x号A区沿街xx号商铺；支付2007年12月10日至归还商铺之日拖欠的商铺占用费（8760元/月），并向原告支付违约金16000元；判决被告交付的保证金15000元原告不予退还并承担本案全部诉讼费用。

以上代理意见，恳请法庭采纳。

                                                  代 理 人：胡雄善 金  涛

                                                       二○○八年七月三日

第二局：代 理 词

[说明]

一审宣判后，被告CXX不服延平区人民法院（2008）延民初字第953号民事判决书，提起上诉，2008年10月20日南平市中级人民法院以（2008）南民终字第599号《民事判决书》作出终审判决，驳回CXX的上诉，再次支持了原告XX物业有限公司的全部诉讼主张。

代 理 词

（二审）

审判长、审判员：

根据《民事诉讼法》的有关规定，我受被上诉人（一审原告）XX物业有限公司的委托，经福建国富律师事务所南平分所指派，担任其诉讼代理人，参加本案二审诉讼活动。现根据事实和法律，提出如下代理意见：

一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人诉讼主体适格，合法权益应当依法予以保护。

1、被上诉人依法享有对讼争商铺的代管权和收益权。

XX房地产开发有限公司（以下简称XX公司）与被上诉人签订的合同文书名称虽然是《委托代管店面合同》，但我们不能以合同名称教条地判断二者之间实际形成的法律关系。《合同法》第404条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”如果被上诉人仅仅是受托人则无权取得受托事项中应属于委托人的财产。《委托代管店面合同》第四条第4款约定“甲方在合同生效之日起按照规定向乙方提供以上店面，由乙方负责对外招商出租，所收的租金收入用于补贴本物业维护管理费用，盈亏由乙方自行负责”，这表明XX公司已将讼争商铺除处分权之外的占有、使用、收益的不动产权能完全转让给了被上诉人，尽管从合同名称的表象看是委托代管合同，但显然已超越了一般事务的委托代理关系，合同的实质内容包含了委托代管和不动产收益权转让两方面的内容。《物权法》第一百一十七条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”然而上诉人却反复辩称：被上诉人不是讼争商铺的所有人，无权直接提起诉讼。请问，国有土地使用权人在其土地管理权、使用权、收益权与他人发生讼争时，是否需要国土资源行政主管部门代表国家参与诉讼？显然，上诉人的理解是片面的、在法理上也是解释不通的，故被上诉人具有不动产用益物权人的主体资格是毋庸置疑的。

2、被上诉人与XX公司签订的《委托代管店面合同》是对双方之间关于步行街管理具体内容的明确和完善，证据认定上具有优先效力。

在司法实践中，严格意义上的授权委托书具有典型的单务性，文书抬头部分一般是空白，其公示效力及于不特定第三人。被上诉人请上诉人注意的是：本案的《授权委托书》文书抬头是被上诉人的名称，具有明确的内部指向性，因此，该《授权委托书》应当理解为一般性质的双务合同，其具体范围和内容只约束被上诉人与XX公司,该合同并不直接产生及于第三人的公示效力，该合同的授权范围表明被上诉人有权处置“其他与步行街有关的事项”；但是，《委托代管店面合同》已对《授权委托书》的具体内容进一步进行了明确和完善，其中包括在第四条第四款明确了被上诉人作为商铺代管人和不动产用益物权人的法律地位。

上诉人引用《合同法》第402条“第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的”的内容，也表明上诉人在合同订立阶段就已经明确知悉《委托代管店面合同》中确定的法律关系,并且认同被上诉人是房屋代管人及不动产用益物权人，上诉人却以“合同内容对上诉人没有法律效力”作为抗辩事由，显然不符合事实。因此,在《授权委托书》和《委托代管店面合同》都属于双务合同的情况下，《委托代管店面合同》作为更具规范性的法律文书,关于步行街管理具体内容更加具体和明确,证据认定上应具有优先效力。

3、被上诉人与本案的讼争结果有直接的利害关系。

根据《民事诉讼法》的有关规定，自己的或自己管理、支配的合法权益受到侵害或与他人发生争议，是判断能否成为适格当事人的重要标志之一。被上诉人虽然不是讼争商铺的所有人，不享有该商铺的所有权，但却是该商铺的代管人，享有对商铺的代管权。代管权是与所有权相联系的独立的民事权利，不动产代管人虽不享有所有权，但却享有对代管不动产的管理、使用和收益的权利。本案上诉人的一系列违约行为和侵权行为既侵犯了讼争商铺所有人XX公司的所有权，也侵犯了被上诉人的代管权和收益权。根据《民事诉讼法》第一百零八条，被上诉人无论是作为讼争商铺代管人还是不动产用益物权人，都是本案争议的民事法律关系的主体，与本案的审理结果有着直接的利害关系。

4、上诉人以《合同法》第四百零二条作为抗辩理由于法无据。

上诉人在引用《合同法》第四百零二条的同时，刻意不提该法条的但书部分，即“但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。如前所述，被上诉人与XX公司签订的《委托代管店面合同》，其实质内容已经表明被上诉人的法律主体身份是房屋代管人和不动产收益权人，具有独立的民事权能，被上诉人与第三人进行相关民事活动所产生的收益和风险全部由被上诉人独立承担，故本案不能适用合同法关于隐名代理的规定，上诉人对《合同法》第402条的理解是片面的、错误的。被上诉人在一审阶段已经提交了《委托代管店面合同》等相关证据，已经履行了举证义务，且该证据已经足以证明被上诉人的诉讼主体资格，何来上诉状所称“没有证据”之说？

5、上诉人以被上诉人为被告，另案起诉主张优先承租权，说明上诉人事实上已经承认了被上诉人的诉讼主体资格。

    本案二审期间，上诉人于2008年8月4日以被上诉人为被告，向延平区人民法院提起诉讼，主张享有优先承租权。如果上诉人认为本案属于《合同法》第402条的隐名代理，那么，上诉人基于《商铺租赁合同》所主张权利的对象，应当而且只能是XX公司。上诉人向被上诉人主张优先承租权的行为，再次证明了上诉人依据《合同法》第402条提出的诉讼主体资格异议的主张没有事实依据和法律依据，同时被上诉人关于优先承租权的起诉行为本身就是对被上诉人房屋代管人身份的承认，就是对被上诉人不动产用益物权人身份的承认，也就是对被上诉人诉讼主体资格的承认。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，上诉人在起诉状承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认的规定，代理人提请法庭依法确认被上诉人合法的诉讼主体资格。

二、上诉人无视合同约定，始终逾期缴纳租金，已构成根本违约。一审判决上诉人保证金归被上诉人以及判决上诉人支付违约金认定事实清楚，适用法律正确。

《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”《商铺租赁合同》第八条约定，租金按月交付，承租方应于每月7日之前、一次性向出租方缴纳租金。但是，上诉人从缴纳租金的第一个月起就开始违约，第一次交纳租金的时间是2005年12月7日，但上诉人整整拖延了19天，直到2005年12月26日才缴付。此后，每个月都逾期支付租金，在上诉人已经缴纳的24个月中，逾期缴纳15天以上的有19个月，其中逾期1个月以上的有5个月，最长的逾期54天，另有2个月逾期缴纳占用费达4个月以上，即上诉人逾期缴纳租金、占用费的违约行为始终处于持续状态。可见，上诉人在上诉状及庭审中所称“每个月基本按时缴纳租金，个别月份迟交一两天，不存在违约”的主张，是完全不顾事实，信口雌黄。

根据《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，《商铺租赁合同》中第九条“如乙方逾期交付租金达15天以上，甲方有权立即终止本合同”，以及第三十二条“乙方如有违反本合同规定的行为，甲方有权扣除保证金以补偿甲方因乙方违约而受到的损害。此外甲方还可以按照合同规定终止本合同，并要求乙方赔偿保证金不足的部分”的约定，实际上属于双方对违约责任处置结果的真实意思表示，完全符合《合同法》第一百一十四条，当事人也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法的规定。由此可见，一审认定上诉人不履行合同义务，15000元保证金归被上诉人所有、以及根据案件的实际情况对上诉人违约金额适当调整至6000元的判决结果完全符合事实和公平的原则。

综上，上诉人已经违背了诚实、信用的民事活动基本原则，违反了法律规定及《商铺租赁合同》的约定，其违约行为已是不争的事实,应当向被上诉人承担相应的法律责任。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，公正地维护了法治的尊严。代理人注意到上诉人在本案二审阶段，又向延平区法庭另案提起确认优先续租权的诉讼、并向二审法院提出中止本案审理的申请，虽然上诉人可以依法行使诉权，但代理人认为确认优先续租权之诉完全可以在本案一审阶段提起反诉，上诉人另案起诉并以此为由要求中止本案的审理，其行为一方面不正当地利用了诉讼程序，目的在于拖延承担违约和侵权责任；另一方面也造成审判机关的诉累，极大地浪费了司法资源。

谨此，代理人恳请二审法院依法判决驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。

以上代理意见，恳请法庭采纳。

                                            代 理 人：胡雄善 金  涛

                                               二○○八年九月十七日

第三局：代 理 词（XX物业有限公司）

审判长、审判员：

根据《民事诉讼法》的有关规定，我受被告XX物业有限公司的委托，经福建国富律师事务所南平分所指派，担任其诉讼代理人，参加诉讼活动。现发表如下代理意见：

一、优先承租权是附条件生效的民事法律行为,本案涉及的优先权先决条件并未生效,原告无权主张优先承租权。

《民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。因此，原承租人在合同到期要求续签租赁合同以及“同等条件”为前提是主张优先承租权的两个重要先决条件，二者需同时满足，缺一不可。

原告提交的《商铺租赁合同》表明双方租赁合同已于2007年10月10日履行届满，原告并未举证其在合同到期后已向被告提出续约申请。而被告提交的《通知书》能够证明，原告已知悉被告在合同到期后不再与其续约，并书面签字予以确认。由此可见，原告已自愿放弃要求续签合同的权利。

优先承租权中的“同等条件”是指原出租人与第三人经过要约、承诺阶段就租赁的交易事项达成合意。原告提交所谓招商广告的证据，仅能表明被告就商铺租赁事宜向不特定第三人发出了要约邀请，与优先承租权中的“同等条件”毫无关联。且原告没有也不可能证明“同等条件”的客观事实存在。因此，在优先承租权成立的先决条件均未生效的情况下，原告无权主张优先承租权。

    二、原告履行合同期间根本违约，且侵占被告商铺至今，严重侵害被告合法权益，被告有权排除原告续租人资格

原被告双方于2005年10月9日签订《商铺租赁合同》，被告在合同有效期间始终全面履行义务，而原告从缴纳租金的第一个月起就开始违约，在合同履行的24个月中，原告逾期缴纳15天以上的有19个月，其中逾期1个月以上的有5个月，原告的根本违约行为始终处于持续状态。2007年7月23日，被告依据合同约定，书面通知原告，决定合同期满后不再续租，届时将收回所租赁的商铺。原告也以书面签字确认。原告的上述违约事实及应承担的违约责任，（2008）延民初字第953号民事判决及（2008）南民终字第599号民事判决已予以充分认定。

2007年10月11日合同期满后，被告又多次通知原告，要求其退还所承租的商铺、结清所欠租金、占用费、违约金，原告在逾期4个月零25天、4个月零19天之后，分别缴纳了2007年底两个月的占用费，虽然（2008）南民终字第599号民事判决认定双方形成不定期租赁关系，但同时也认定XX物业公司的诉讼行为系主张解除不定期的租赁合同。且CXX迄今仍非法侵占商铺且未支付房屋使用费、违约金，CXX的违约行为、侵权行为一直延续至今，严重侵害了被告的合法权益。

    诚实守信是民事活动最基本的原则，《合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”虽然原《租赁合同》约定优先权，但原告作为商铺的原承租人，合同履行期间始终违约，毫无信用可言；又利用使用商铺的便利，强占商铺至今，严重损害被告的合法权益。代理人认为优先承租权的确认，需要平衡和保障出租人最基本的权益。即使在新一轮的招商活动中，出租人也会将诚实守信作为评议承租人是否适格的重要标准。根据原告的信用情况，被告有权采取合法的自我保护措施，排除原告续租人资格。

    综上，本案优先承租权的先决条件并未生效,原告无权主张优先承租权。原告合同履行期间根本违约，且侵占被告商铺至今，严重侵害被告合法权益。被告有权排除原告续租人资格。原告所主张的优先承租权，没有事实依据和法律根据。代理人请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。

以上代理意见，恳请法庭采纳。

                                               代 理 人：胡雄善 金  涛

                                                二○○八年十月二十九日

第三局：代 理 词（福州XX房地产开发集团有限公司南平分公司）

审判长、审判员：

根据《民事诉讼法》的有关规定，我受被告福州XX房地产开发集团有限公司南平分公司的委托，经福建国富律师事务所南平分所指派，担任其诉讼代理人，参加诉讼活动。现发表如下代理意见：

一、被告并非本案适格的当事人。

根据被告与XX物业有限公司（以下简称：XX物业公司）签订的《委托代管店面合同》第四条第4款的约定，答辩人已将占有、使用、收益的不动产权能，转让给XX物业公司。XX物业公司作为讼争商铺的代管人和用益物权人，具有独立的诉讼主体资格，原告应当向XX物业公司提出诉讼主张。

二、一审、二审法院在审理讼争商铺租赁合同纠纷案中，均对相关的诉讼主体做出了正确的认定。

    延平区法院在审理讼争商铺租赁合同纠纷案中，对于原案被告（即本案原告）提出的诉讼主体是否适格的异议，已做出不予支持的认定，延平区人民法院（2008）延民初字第953号民事判决依法确认了XX物业公司（即原案原告）的诉讼主体资格，南平市中级人民法院（2008）南民终字第599号民事判决书亦维持了原审判决，对XX物业公司的诉讼主体资格再次予以确认。故原告向被告主张确认所谓的用益物权，实属不顾事实的滥用诉权。

三、其他代理意见同XX物业公司代理意见一致。   

    综上，原告所主张的优先承租权，没有事实依据和法律根据，代理人请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并承担本案全部诉讼费用。

以上代理意见，恳请法庭采纳。

                                              代 理 人：胡雄善 金  涛

                                               二○○八年十月二十九日