【简介】L**系***中心二楼承租户，长期以来拖欠房租。经多次协商未果，南平市****局和南平市******资产经营有限公司将其诉至延平区法院，要求其承担房租及代垫的水电费用，并承担违约责任。庭审期间，法院依申请依法追加了L**作为被告参加本案诉讼。延平区法院经两次开庭审理，已作出一审判决：

（一）两被告向原告**局支付租金339105.70元（已扣除诉讼期间缴纳的10000元租金），已垫付的水电费11401.20元。

（二）两被告向原告偿付拖欠租金违约金12533.35元。

（三）两被告向原告偿付拖欠水电费违约金564.37元。

（四）案件受理费6707元由两被告承担。

代 理 词

审判长、审判员：

根据《民事诉讼法》的有关规定，金涛、胡雄善两位律师分别接受原告南平市****局和南平市******资产经营有限公司的委托，经福建国富律师事务所南平分所指派，担任其诉讼代理人，参加诉讼活动。现发表以下代理意见：

一、被告作为承租人，存在违约事实，原告有权主张被告支付拖欠的房租、水电费用，并承担违约责任。

1、根据双方签订的房屋租赁合同，2003年5月1日至2009年4月30日，被告应向原告缴纳的租金总额为1566462元；在此期间被告应缴纳的水电费用总额为383170.60元。而截止到2009年4月30日，被告仅向原告缴纳租金1217356.3元（已含抵扣房租的70000元押金），缴纳水电费371769.20元；被告实际拖欠房屋租金为349105.7元、水电费用为11401.40元，两项合计360507.10元。原告除提交了房屋租赁合同等书证外，还提供了真实、完整、有效的财务凭证，足以认定以上事实。依据《合同法》第六十条的规定，被告有义务向原告清偿债务。

2、依据合同第十二条的约定，被告自拖欠房屋租金之日起，每逾期一日应按月租金的3‰，向原告支付逾期缴款违约金至判决确定之日止。

3、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金”，对于被告逾期缴纳水电费用的违约事实**告有权主张上述权利。

二、南平市****局、南平市****公有资产经营有限公司作为原告，诉讼主体适格。

原告提交的第二组证据已经表明，南平市****局是**路11号房屋（即《房屋租赁合同》标的物）的产权人。南平市****局出具的授权委托书具有公示公信效力，南平市**院、南平市****艺术中心、南平市******资产经营有限公司依据授权委托书与南平市****局形成委托合同关系。根据《合同法》第四百零二条，原告南平市****局既是委托人也是合同当事人。虽然租赁合同关于租金、履约期限等具体内容曾发生变更，但合同主体，即南平市****局作出租方、被告作为承租方的身份从未发生任何变更。南平市******资产经营有限公司则是依据南平市政府、南平市国资委的文件精神，负责*******的经营管理**。因此，本案原告应当确定为南平市****局和南平市******资产经营有限公司。

三、南平市****中心没有代理权限，其发出催款通知并处分房租是无效民事行为，不是原告真实的意思表示。

1、该通知发出的时间是2009年4月8日，根据原告提交的第**证据，从2008年7月份起，受托人已经变更为南平市******资产经营有限公司，原告南平市****局与南平市****艺术中心之间的委托代理合同关系已终止。即使有核对账单或催缴房租也应当经过原告南平市****局确认后，由南平市******资产经营有限公司履行受托人职责，向被告催收房租。

2、原告的授权委托书中明确原受托人南平市****艺术中心的权限是收取房租、水电费用，原告从未授权南平市****中心处分房租的权利。被告提交的证据三“确认函”落款单位是南平市****局，这也表明只有原告南平市****局作为出租方才有对押金、房租进行处分的权利。原告提交的银行进帐单、现金存款凭证等证据也表明，截止到2009年4月8日被告应缴的房租为1496462元，实际缴纳的房租为1101067.30元，被告实际尚欠房租应为395394.70元。该金额与催款通知中被告尚欠的房租完全不符。需要指出的是，该通知所谓的欠收房租金额，并不是审计部门最终的书面审计结论。且该通知的内容事先并没有经过原告的确认，事后也没有得到追认。依据《民法通则》第六十六条的规定，南平市****中心无权代理的民事行为，应当认定为无效。

3、被告没有任何证据表明，原告曾经允诺对被告单方免除债务，或者原被告双方曾经协商一致变更合同中关于租金的约定。所以，根据《民法通则》第五十五条民事法律行为的构成要件，该通知不是原告真实意思的表示，不符合民事法律行为构成要件。

4、判断被告拖欠原告的房租、水电费的数额，应当以相关财务凭证为依据，进行全面核对，在此基础上确定被告拖欠房租、水电费的具体金额。原告提出的被告拖欠房租、水电费的数额均有财务凭证为据，且经庭审质证，足以认定该证据真实性、合法性和关联性。被告始终无法提供证明其确已履行债务的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，应承担举证不能的责任。

四、被告明知南平市****中心无代理权的情况下，恶意欠缴房租，原告有权主张被告返还不当得利。

本案被告自2008年7月起向原告**公司缴纳房租的事实表明，被告知道原告受托人已经发生变更。被告明知南平市****中心无代理权的情况下，以第三人无效的民事行为对抗合同义务，恶意欠缴原告应收的房租，其行为已构成不当得利。对于不当得利的处理，依据《民通意见》第131条的规定，被告所取得的不当得利应返还原告，同时，由于被告主观上不存在善意，原告也有权以违约金计收标准向被告追索孳息。

五、被告无权就所谓的消费费用行使抵销权。

1、本案涉及的是房屋租赁合同关系，并非消费服务合同关系，被告提交的所谓消费费用单证，与本案待审事实无关。

2、所谓的消费费用既不属于《合同法》第九十九条规定的法定抵销范畴，在未经原告同意的情况下，也不属于第一百条约定抵销范畴。

    六、L*和L**是本案必要共同诉讼人，应向原告承担连带责任。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第46条“营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。”的规定，L**是本案的必要共同诉讼人。合议庭根据第57条的规定通知被追加的当事人参加诉讼，符合程序法的规定。

L*是以个体工商户的名义与原告签订房屋租赁合同，L*作为***美食舫的实际经营者，是本案的当然被告。而《个体工商户营业执照》和《个体工商户登记基本信息》等材料均表明，L**是***美食舫的登记业主。被告L**是否参与投资和实际的经营管理，以及办理营业执照是否是本人亲自办理，都不能免除其应当承担的连带责任。

基于上述事实和理由，代理人恳请合议庭查明事实，依法保护国有资产，支持原告的诉讼请求：1、判决两被告向原告南平市****局支付拖欠的房屋租金349105.7元、水电费用11401.4元，合计360507.1元；2、判决两被告自拖欠房屋租金之日起，每逾期一日按月租金的3‰，向原告南平市****局支付逾期缴款违约金至判决确定之日止；3、判决两被告自水电费用欠缴之日起，按银行同期计收逾期贷款利息的标准向原告南平市****局支付逾期交款违约金至判决确定之日止；4、判决被告承担本案全部诉讼费用。 

     代理人：金 涛  胡雄善 

                                 二○○九年七月二十八日