再 审 听 证 意 见

审判长：

根据《民事诉讼法》的有关规定，我受申诉人南平市YP区**木制品加工厂的委托，经福建国富律师事务所南平分所指派，担任其再审听证代理人，参加听证活动。代理人认为（200*）南民终字第***号民事判决书认定事实不清，证据采信及适用法律法规存在错误，现发表以下代理意见：

  一、《协议书》实质上是属于地面物所用权转让合同

 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人”。YP区SL局作为行政机关，显然不是划拨土地转让的适格主体。

 根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条的规定，即使HT公司作为建设用地申请人需要有偿使用国有土地，也必须由市、县人民政府土地行政主管部门与其签订国有土地有偿使用合同，而不是由划拨土地使用权人YP区SL局与其签订协议书。因此，《协议书》的性质完全不属于合法、有效地国有土地使用权有偿转让合同。

   《协议书》第一条约定：“经评估，甲方位于环城中路3167.4平方米的土地及地面物价值为66.6万元”。YP区SL局收取HT公司款项后于2006年1月21日开具的《福建省行政事业单位收款收据》的内容是“YP区SL局防汛仓库拆迁补偿款517300元”。协议中也不涉及土地转让的问题，说明HT公司支付给YP区SL局的转让款是地面物的评估价值，不包括土地使用权转让的收益，也进一步印证了代理人之前阐述的YP区SL局无权转让划拨土地使用权的观点。《协议书》实质上是属于地面物所用权转让合同。

 YP区政府（2005）58号《关于研究南平市HT实业有限公司扩建项目用地的会议纪要》从形式上来说，不是市、县人民政府对建设用地申请人的用地批复，而仅仅是行政机关内部工作会议的书面记录，其内容并不对社会公众公开，也不具有具体行政行为的强制力、约束力和执行力。从实质要件看，会议纪要也不具有规范性文件的效力，其载明的所谓批复用地的内容与现行的法律法规相互冲突，应当认定无效。

    二、申诉人已经向政府部门提出用地申请，其有权参与公开竞价

鉴于申诉人承租的房屋坐落的国有土地性质属于划拨用地，而且当时申诉人也听说YP区SL局有转让其防汛仓库的意向。因此，申诉人已于2005年9月22日向政府部门申请，希望以公平竞争的方式取得环城中路136号区SL局仓库的土地使用权。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)第17条规定，划拨土地使用权必须在土地有形市场公开交易，纳入政府统一供地渠道。2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）也明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。同时《物权法》第137条第2款也规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，必须通过招拍挂竞价方式出让”。由此可见，如果要将划拨土地转让用于经营性项目，行政机关所能批准的只能是同意该地块公平、公开、公正地进入有形市场竞价交易，而不能滥用职权排斥其他的市场竞争者，以暗箱操作的方式直接指定使用权人。

**市政府*政（2006）地151号批复不仅没有对《协议书》内容的批准，而且该批复的依据是HT公司《关于项目建设规模建设项目用地申请报告》，其具体内容是“出让土地”而不是“转让土地”，因此该批复和《协议书》之间没有关联性。原二审以《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条作为裁判依据是明显的适用法律错误。

    三、YP区SL局已经侵犯了申诉人对承租物的优先购买权，《协议书》应认定为无效

《合同法》第二百三十条规定：“出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，YP区SL局一方面事先没有任何形式通知申诉人的情况下，另一方面在申诉人已经明确表示愿意参与土地使用权竞价的情况下，仍然擅自将环城中路的房产包括申诉人承租的仓库大门左侧1-7开间的房屋以51.73万元的价格转让给HT公司。其行为已经违反了《合同法》第二百三十条的规定，侵犯了申诉人的优先购买权。

HT公司事先已经知晓申诉人是防汛仓库房产的承租人，在申诉人未明确表示放弃同等条件优先购买权的情况下，仍与YP区SL局签订地面物转让协议。该协议名为房地产转让，但在实际履行中却是地面物的所有权转让。两被再审申请人是以合法形式掩盖非法目的。根据《合同法》第五十二条规定，YP区SL局与HT公司之间恶意串通，损害申诉人权益所签订的《协议书》，应认定为无效。

四、《房屋租赁合同》的双方仍在履行该合同，申诉人的优先购买权仍受到法律保护

 环城中路防汛仓库（建筑面积762.29㎡）的《房屋所有权证》

至今未变更也未注销，这就意味着租赁物所有权人仍然是YP区SL局。而且该合同的租赁期间尚未届满，YP区SL局也未解除或提出变更合同。租赁合同存续期间，申诉人因租赁物受灾，已分别于2008年8月25日和2009年8月30日向YP区SL局申请缓交房租，该单位法定代表人已同意并作出书面批复。这些事实可以说明《房屋租赁合同》的双方仍在履行该合同，申诉人的优先购买权仍受到法律保护。

综上所述，代理人认为原二审判决认为两被再审申请人签订的《协议书》内容不违反法律、法规的强制性规定，是有效合同。‚认为两被再审申请人之间是以划拨方式取得的国有土地使用权转让引起的地上建筑物的转让。ƒ认为作为讼争地上建筑物的承租人同等条件下优先购买权缺乏法律依据等法律观点存在严重错误。代理人认为：一审、二审法院没有正当行使职权，存在明显的错误判决。再次感谢省高院能给申诉人听证的机会，并希望省高院能够充分保障申诉人的合法权益。

                         代理人：金 涛

                         二0一0年八月二十五日