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近期胜诉的民事案件(十四)【金 涛】         ★★★
近期胜诉的民事案件(十四)【金 涛】
副标题:
作者:金 涛 文章来源:本站原创 点击数:3951 更新时间:2011-07-04 22:56:00

简介2009年12月28日,被告XXXSL山庄与被告福建南平**房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》,将原告房屋非法出租。原告C1C2C3C4经多次催告无果,诉至法院,法院依法判决支持原告的诉讼请求。

    福建南平**房地产开发有限公司不服一审判决结果,向南平市中级人民法院提起上诉。上诉期间,在二审开庭后,该公司主动要求和解、撤回上诉,并搬出所占用的房屋。

代 理 词

审判长:

根据《民事诉讼法》的规定,我受C1C2C3C4等被上诉人委托,经福建国富(南平)律师事务所指派,担任诉讼代理人,参加二审诉讼活动。现根据庭审调查情况,发表以下代理意见:

    一、上诉人签订的《房屋租赁合同》不符合法定要件,该合同无效

    一审阶段已经查明:四被上诉人系南平市水东工业路***号房屋所有权人。四被上诉人常年在外务工,其居住地也离涉案房屋甚远,涉案房屋原计划装修后整体出租。2009年3月,SL山庄业主YXX向四被上诉人提出借用涉案房屋作为过渡用房。因为是亲属关系,四被上诉人口头同意将涉案房屋及屋内的物品无偿借给XXXYXX临时使用。为了工商变更经营场所需要,C2YXX于2009年3月20日签订《房屋租赁合同》,将涉案房屋101、201、301房间租赁给YXX,作为临时经营场所,C2未收取任何费用。

2009年12月28日,XXXSL山庄与上诉人签订《房屋租赁合同》,将被上诉人房屋非法出租。2010年底,被上诉人才知悉涉案房屋已被非法出租。

此后,被上诉人曾多次口头与上诉人协商,并书面致函上诉人,要求其退出非法占用的房屋。《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。一审阶段已经查明:XXXSL山庄将被上诉人房屋出租他人的行为,四被上诉人事先并不知情,更未同意和授权。四被上诉人作为权利人在得知权利被侵害后以口头和书面催告以及提起诉讼的方式明确拒绝追认。因此,一审法院认定该《房屋租赁合同》无效的判决是正确的。

二、上诉人在缔约及履行合同过程中,存在明显的过错

上诉人作为房地产开发企业本应遵循诚实守信的原则和知晓基本的法律常识,尤其对于本案租赁合同涉及的出租主体是否适格的问题,应当充分履行谨慎注意的合同审查义务。根据一审查明的事实,上诉人在签订租赁合同之前,已经知道XXXSL山庄均不是出租房屋的产权人,仍与其签订房屋租赁合同,在缔约合同过程中存在明显过错。在四被上诉人口头通知、书面致函对合同不予追认的情况下,仍强行占用被上诉人的房屋,其行为已经损害了四被上诉人的财产权益。因此,一审法院判令上诉人七日内将讼争房屋返还被上诉人的判决是正确的。

    三、上诉人的上诉理由缺乏事实依据和法律依据,依法不能成立

1、上诉人所使用的原屋内物品,均为四被上诉人所有。《房屋租赁合同》并非SL山庄经营场所租赁合同。如果是租赁经营场所,环宇公司只需要依据和XXXSL山庄订立的《房屋租赁合同》即可办理企业登记,根本无需提供所谓的C2签字的《房屋租赁合同》。即便是经营场所租赁,本质上也是房屋租赁,上诉人也应当审查出租人的权利来源,审查出租人是否有权处分,是否有约定的转租权。因此,可以认定上诉人在订立合同之时,就明知其行为的违法性。

2、一审庭审调查阶段已经查明,被上诉人根本没有允许XXXYXX将产权证复印件提供给第三人,更没有同意上诉人承租其房屋,至于村委会的证明,完全是上诉人隐瞒事实,伪造合同,误导村委会的结果。

3、《民事诉讼法》第一百三十三条第二款规定:“当事人和其他诉讼参与人认为对自己的陈述记录有遗漏或者差错的,有权申请补正”,因此,证人Z**在取得一审审判人员同意的前提下,有权对庭审笔录的笔误进行补充和修正。证人Z**陈述的证词,有一审庭审笔录可以调阅。上诉状中所谓的证词,不知出自何处。事实上,一审庭审中,Z**已当庭证实:四个被上诉人常年在外务工,不知道上诉人的办公地点,对房屋非法租赁的事实并不知情。

    4、至于“获取更高租金,恶意串通损害第三人利益”以及被上诉人对上诉人非法行为是明知的说法,本就属于上诉人在一审阶段的举证责任。通过今天的庭审调查,可以进一步证实上诉人杜撰的上诉理由毫无事实依据。

综上所述,本案一审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉请求及上诉理由没有事实依据和法律依据。被上诉人恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求,维持一审判决。

以上代理意见,请合议庭采纳。

                         代理人: 

                        二0一一年六月八日    

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